煥發新生-老舊工廈發展潛力巨大

工廈活化1.0

隨著80年代末90年代初香港工業不斷北遷,香港部分工廈未能物盡其用。因此政府鼓勵空置工廠改建用途。2009年10月,香港政府宣佈一系列利便舊工廈重建和整幢改裝的活化工廈措施。容許15年以上舊工業大廈(工廈)業主,免補地價將整幢工廈改裝活化。改裝作其它用途,例如改建為寫字樓、藝術工作室、服務式住宅等。被稱作為工廈活化1.0版本。據2015年9月的報章報導,工廈活化作商廈後,呎租有近一倍的升幅,由平均呎租約10至16元升至20元水準。因補地價成本,加上建築成本較活化工廈高出五倍至七倍,惟物業重建後的呎租水準卻與活化後相若,所以業主普遍寧願活化工廈。工廈活化1.0在2016年3月31日結束。截至2016年2月底,地政總署共接獲215宗在活化工廈措施下提出的申請,其中124宗已獲批准。合共可提供約138萬平方米的樓面面積。在獲批的124宗個案中,有28宗整幢改裝舊工業大廈個案的擬議新用途包括「康體文娛場所」用途,作文化及創意產業之用。雖然工廈活化1.0所釋放的工廈面積並不多。不過政策卻帶活了整個工廈交易、租務市場。

 

工廈活化2.0

2018年的施政報告公佈3項工廈活化措施,包括:

  • 樓齡逾15年的整幢工廈可按規劃用途活化改裝,免收補地價和地契豁免書費用,但10%樓面須作文化藝術等指定用途﹔
  • 非住宅地帶的工廈,可向城規會申請放寬非住用地積比率上限20%,增多的樓面須補地價﹔
  • 整幢工廈改裝後可作過渡性房屋,料以5年為一期,毋須向城規會申請。

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計畫重啟後,工廈投資再次成為投資者的焦點。除了憧憬活化、重建後租金回報可以提升外,與其他工商物業相比,工廈呎價的租金回報率較高。2013年3月底,商廈的租金回報率,一般為約2%至3%,地鋪更只有1 %至2%;反觀工廈,現仍維持2.5%至3.5%水準,部份分拆後的工廈更可達到4%至5%。根據差餉物業估價署的資料顯示,自從2006年起,分層工廈的售價升幅已經超越了其他物業種類,升幅驚人的背後除了因為分層工廈的售價原本基數較低。近年興起的迷你儲存倉以及資料中心令到工廈需求殷切。更重要的是市區土地珍貴,促使政府嘗試防寬工廈限制,使到原本的廠房貨倉搖身一變成為成為酒店、商廈、文化娛樂集中地。其價值自然不言而喻。