香港早期的城市建設及土地制度
第一次鴉片戰爭之後，英國取得香港成為其殖民地，而當時英國之所以看中香港，主要原因是維多利亞港，英國人當時正在建立一條全球的貿易路線，來運輸他們購買和生產的原材料與產品，英國人需要不向他們徵稅的自由貿易港，而維多利亞港作為天然的避風港，水深港闊，正是英國人的需求。因為英國人將香港設為了自由貿易港，英國人無法從貿易中徵稅，但建設香港又需要資金，但香港卻土地貧瘠而且缺乏自然資源，而英國政府又不願運錢過來，那麼政府唯一可以做的，也是唯一擁有的就只有土地。由此開始了土地在香港發展中的重要角色。
1841年，根據《英皇制誥》，所有土地馬上皆屬英國皇室所有，稱為官地，香港的土地拍賣並不是真的將土地永久出售，而只是出售有期限的使用權，可以稱之為“批地”，而這也確定了現行的土地批租制度，但新界區居民的紅契土地仍保留著清朝政府的地權制度。早期批地年期極長，為999年，而後期縮短至99年，而現時批地年期大多為50年。而由於土地全部屬於政府，政府作為一個壟斷的供應者，為提高土地價格，維護自己利益，限量賣地成為了政府最理性的行為，而這就是高地價政策的開始。
香港房地產業的第一次熱潮
在40年代後期，由於中國內地的戰亂以及社會動盪，大量內地居民湧向香港。香港人口急速膨脹，香港人口由1946年的60萬，於1949年激增至186萬，到1959年更超過了300萬，人口的急劇增加使居住成為當時社會經濟中一個嚴重問題。在港九各地，到處出現一些簡陋的木屋。由於木屋區頻頻發生火災，港府於是設立徙置區安置災民。由於居住環境惡劣及嚴重短缺，成為當時香港社會最嚴峻的一個問題。因此港英政府出於人道與社會安定，于1950年成立香港模範屋宇會，由政府撥地，為低收入居民提供廉租房屋，興建之屋苑有模範邨，而於1954年開始大量興建徙置區，後來的徙置屋邨是香港公共房屋的前身。當時，香港除了貿易外，輕工業漸漸崛起，而大量從內地來港的貧窮移民便成為了工廠工人，徙置區可以視作等同于工人宿舍，降低工廠的成本，更有助於香港的出口，其實就是一種補貼出品。另外建立公共房屋可以有助於私人房屋的價格，即有助於政府的高地價政策。1950年代隨人口的激增，大量資本擁入地產業，香港就出現了房地產熱潮。在高地價政策下港英政府可以以低稅率來維持香港的競爭優勢，同時又有收入搞公共服務，為低收入提供一定的保障同時，中產可經投資物業而享受到財富增加的好處，這漸漸便加強了整個香港社會對高地價政策的路徑依賴。
1955年港府修改建築條例，鼓勵新建築物向高空發展，以緩解樓宇供應緊張的困境，樓宇建造高度不再受1903年起實施的普通民房高度以5層為限的規定所限制，新條例准許建築物的高度為街道寬度的1.41倍，每層的高度也由3.66米減至2.74米。而在此之前，若要興建高出5層的樓宇，得報港督和行政局審批核准，在20世紀50年代初，香港超過5層的高樓還只有寥寥10多間。1955年愛國商人霍英東投資興建當時香港最高的大廈-蟾宮大廈，在興建的過程中，霍英東開創了“分層出售”、“分期付款”、“賣樓花”等的售樓方式，為香港地產業發展帶來革命，加速了整個香港地產市場的繁榮，是香港地產發展史上一個里程碑。從此地產業成為香港的經濟支柱之一，占GDP的比重在20%以上，成為香港經濟的“晴雨錶”。
1965年香港股災，香港爆發了銀行信用危機，恒生指數在這次股災跌了四分之一。接著房地產價格暴跌，陷入了戰後第一次大危機之中，許多地產公司倒閉，香港房地產業一直延續到1969年才有所好轉。
地產業百花齊放的年代
70年代是香港的地產狂潮年代，香港的華資巨頭，現時的香港四大地產商等便是由此起家，如華人首富李嘉誠，他在1958年轉型投資地產，1971年成立長江實業，1972年於香港交易所上市。同年，當時的香港總督麥理浩制定了“十年建屋計畫”政策，要在1973年至1982年的十年期間，為180萬香港基層居民提供公共房屋單位。1974年，石油危機導致香港股市暴跌，地產業全面調整，香港樓價下跌了三至四成。1975年底開始，房地產市場續漸回升，港府1976年開始地鐵修建計畫，提升了城市土地價值。至1978年，又推行“居者有其屋計畫”，解決二百多萬基層市民的自置居所需要。由此可見當時的高樓價已是嚴重社會問題。1977至1979年兩年間，香港人口由450萬人急增至500萬人，樓宇出現供不應求，屯門、沙田、葵湧等香港新市鎮逐步成型，分散市區香港島及九龍區擠迫的人口密度。這個時期的香港持續快速發展，香港房地產市場達到高潮。
香港的前途問題
直至1981年，中英雙方有關香港問題談判，中華人民共和國政府將對香港行使主權，令港人出現信心危機。 一年內，香港樓價下跌六成。至1984年9月，《中英聯合聲明》發表，聲明在“一國兩制”的原則下，中國政府會確保其社會主義制度不會在香港特別行政區實行，香港奉行的資本主義制度、社會制度和生活方式可以維持“五十年不變”。後來市民信心漸漸回升，樓市慢慢再度復甦。另外《中英聯合聲明》限制每年香港土地供應不得多於50公頃，令地本身已經少的土地供應更少，直接把香港樓價推上新高。
1989年，北京的學生運動爆發，部分香港人對前景失去信心，資金人才外流，樓價再度大跌，為刺激經濟及重拾港人信心，當年的港督衛奕信提出“玫瑰園計畫”，決定興建規模龐大的新機場。
十多年內，香港地價上升了二十倍，過高的地價，使只有少數的擁有龐大資本的地產商才能參與土地市場，結果做成寡頭壟斷，造成政府與地價巨頭與數百萬私樓擁有者這共同利益體，而這造成了主權移交後高地價的必需繼續性。而另外企業，特別是中小企也需要高樓價，物業是香港工商業的重要抵押品，中小企往往通過抵押物業向各銀行借貸，流動周轉，高房價令樓成為香港銀行最接受的抵押品，此同時又強化了高地價。市區住宅樓價在1995年，售價約每平方米4萬港元，普通市民難以負擔。
香港主權移交後的20年
香港在1997年回歸後，適逢亞洲金融風暴爆發，香港也難免受到波及。首任特首推出的“八萬五建屋計畫”變成胎死腹中。香港地產行業進入了黑暗時期，香港地產市道受到重創，中產作業社會的中堅力量，當中產變成負資產，整個社會的經濟便無法維持。政府唯有在2002年，政府推出“孫九招”，不再興建新的居者有其屋住宅。同時減低土地供應。唯樓價跌勢未止，雪上加霜的是在2002年末出現沙士，人心惶惶。樓價跌至谷底。直至2003年抗疫成功。加上內地對香港實施的有利政策。香港的樓市與經濟從谷底反彈。走出長達6年的經濟陰霾。6年間累計跌幅為62.2%。跌回1991年的水準（61.1），也即是說，從1992年之後買的房子都虧了。
2004年起，香港房地產谷底反彈，當年私人住宅售價指數錄得78.0，隨後，再一次展開逐年大漲直至今日的大牛市行情。即便是辣招、雙辣招、港人港地，以及現時林鄭之“空置稅討論”等等，都沒能阻擋這一勢頭。
2011年，香港私人住宅售價第一次實現了對1997年高峰期的反超，當年指數為182.1，比2010年的150.9大升20.7%。
截至2017年，香港私人住宅售價指數刷新為333.9，與2003年低谷期相比，14年間漲幅為4.42倍，並且這個勢頭到現在還未停止。與1997年的上一個高峰期相比，又漲了1.05倍。
這14年裡，只有2016年出現了-3.6%的下跌，其它任何一年，即便是2008全球金融危機期間，香港房價也照樣錄得了微微上升，沒有跌價。其間，有3個年份漲幅超過20%（2004年26.6%，2010年24.4%，2011年20.7%）。
從香港地產週期可以看到，最佳的購置土地時機往往一閃即逝，過往這些機會每隔五到六年才會出現一次，比如1986至1988年，1992至1994年，1999至2000年。自2008年美股次按危機以來，各國寬鬆的貨幣政策導致房產成為搶手的投資產品。這些購置土地時機越來越難遇到，過往5-6年週期也越來越長。不過地產有強烈的週期性，也意味著，只要投資者在財務上不操之過急，善於把握週期，不僅可以保值，財富還能有不錯的回報。
由於香港土地供應長期短缺，這就令每次的地價波動帶來的價格越來越高，每次的谷底都會比前次的高峰更高。因此，哪怕在最高位買入房屋，只要能熬過谷底，依然會大賺。這也是很多當年的地產發展商累積到世界級財富的原因。但香港的環境在過去幾十年中已經改變了很多，過往成功能報保證未來的回報？ 投資充滿著風險，不能拍拍腦袋就輕易做出決定。正因為在這變化多端的投資市場上，資訊繁雜，雷區遍佈，所以任何投資前更需要更縝密的分析。